中国基金报记者 冯尧

在房地产市场仍处于下行通道的情况下，如何穿越周期？这恐怕是所有房企关心的问题。

龙湖集团3月22日晒出2023年“成绩单”。在过去一年中，虽然出现了净利润的下滑，但龙湖仍然保持了较为稳健的财务状况。一方面，有息负债总额同比下降7.4%，另一方面，平均借贷年限继续拉长，债务结构持续改善。

用龙湖管理层的话说，就是“按时还贷、不展期、不逾期，是我们的财务铁律”。

值得注意的是，在龙湖管理层看来，龙湖未来穿越周期的三个“筹码”，即为“正向经营性净现金流”、“有息负债稳步下降”以及“经营性业务收入及利润稳定增加”。

未来市场需求有多大？

“市场短期存在一定压力，主要受信心未完全恢复影响，去年以来高杠杆企业的出险影响了购房者信心，这需要时间去修复。”在业绩会上，龙湖管理层谈及房地产市场当前情况时直言。

过去一年，房企的日子并不好过，龙湖的业绩也受到了一定影响。根据财报显示，在2023年全年，龙湖实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元。

在2023年，龙湖实现了毛利305.8亿元，毛利率为16.9%。在业绩会上，龙湖管理层也直面了这一问题。龙湖集团管理层解释，业绩下探下滑主要因为公司需要消化此前几年对于市场较为乐观的假设。

他同时表示，自2023年以后，随着土地市场降温，龙湖新获取的土地价格已经回落。管理层预计，2022年之后新获取的项目毛利率都在20%以上，相信地产开发业务的毛利率会逐步修复。

2023年，国内房地产市场规模持续收缩。此次业绩会上，龙湖管理层也谈及市场需求问题。“从市场基本面来看，2010年到2015年，全国新房住宅成交面积一直维持在9亿平方米-10亿平方米。”

“但2016年以后，市场走热，2016年-2021年平均成交面积约14亿平方米，此时也出现了一部分投资性需求。”后续随着一系列调控政策，2023年新房住宅市场规模回落到9.5亿平方米，回到了2010年到2015年状态。“9亿平方米-10亿平方米是新房市场能承载真实居住需求的规模。”龙湖管理层表示。    

“主动有序压降债务规模”

那么对于龙湖而言，如何穿越行业周期？在龙湖集团管理层看来，依靠过去销售与负债成正比扩张的模式，显然已不现实。

他给出了三个关键要素：第一，保持经营性现金流为正，依靠主营业务保持自我“造血”能力；第二，有息负债规模稳步下降，这是主动地依靠正向的经营性现金流去压降，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债；第三，经营性收入及利润的稳步增长。“希望通过这三条，能让龙湖穿越周期”。陈序平表示。

据了解，龙湖2023年整体实现经营性现金流为正，合计净流入35亿元。

龙湖方面解释，一方面由于公司强调有质量回款、资金集中与统筹管理；另一方面，公司灵活调整投资与开工，同时提效降费，收入与支出动态匹配，以保证各项业务持续增强造血能力。

除了拥有稳定“自我造血”能力之外，如何改善债务结构，对于当下房企而言，至关重要。

据克而瑞统计数据显示，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，是房企的偿债高峰期。而2024年一、二季度仍是房企债券到期的高峰，到期规模均在1500亿以上。    

“按时还贷、不展期、不逾期，是我们的财务铁律。”龙湖集团管理层在业绩会上表示。数据显示，截至2023年，龙湖的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元，同比下降7.4%。

除了债务规模有序下降之外，龙湖债务期限和借贷成本也得到优化。数据显示，其平均合同借贷年期为7.85年，进一步拉长，而平均借贷成本为4.24%，保持行业低位。在2023年内，龙湖净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。

值得一提的是，截至去年底，龙湖的外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。而且，截至2023年末，龙湖总借贷内的银行融资占比达77%。

当前，龙湖账上现金为604.2亿元，仍然保持高位。其三道红线指标继续维持在绿档，净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点，而现金短债倍数为2.25倍。

据了解，在2023年，龙湖提前偿还多达157亿港元的银团贷款。就在今年3月8日，龙湖提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)。截至目前，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

据龙湖管理层透露，到2026年底前，龙湖无境外到期公开债券。此外，供应链ABS、商票等，龙湖均已清零。在龙湖管理层看来，良好的债务结构，是穿越周期的重要“筹码”。    

经营性业务或将挑大梁

在龙湖2023年财报中，经营性收入（非房地产开发板块）成为另一大亮点。

数据显示，龙湖去年运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数增至1.55倍。而且，这一收入占到龙湖整体营收的13.4%。

不仅如此，龙湖运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比，已经达到60%以上。

在经营性收入中，运营业务板块全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%；而以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。而且，龙湖过去一年经营性收入的毛利率为31%，较上年同期提升2个百分点。

不难看出，经营性收入已经成为龙湖业绩增长的另一重要引擎。

数据显示，截至2023年12月底，龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座，运营总建面为797万平方米（含车位总建筑面积为1028万平方米），合作品牌超6600家，战略合作品牌超400家。

实际上，中指院近日发布了一份报告显示，去年以来，部分百强房企营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。一方面，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。另一方面，持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。    

该报告认为，目前国内房企由开发商向服务商转型是必然趋势。除房地产开发业务外，应围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级，比如从抵押贷款服务、物业服务、房地产经纪、投资管理、公寓、房地产基金、仓储等赛道发力。    

编辑：舰长

审核：木鱼

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